（原标题：克而瑞发布2025中国房地产投资前景排行榜：上海、北京稳居前二 一线城市率先释放更多筑底信号）
智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发布2025中国房地产投资前景排行榜。就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模的高位时期，早已先于全国楼市进入供求平衡的新阶段，如北京1000万平方米左右的年交易量，对于现阶段北京存量住房规模而言，相当于住房更替周期超过80年。
两地已经连续把持全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置达到11年，上一次有城市挑战二者地位，还是在2015年楼市交易规模急剧扩张时的2015年，彼时广州凭借更高的交易规模超过北京跻身第二。
中国城市房地产投资前景排行榜
榜单整体解读
PART 01 格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半”
就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模的高位时期，早已先于全国楼市进入供求平衡的新阶段，如北京1000万平方米左右的年交易量，对于现阶段北京存量住房规模而言，相当于住房更替周期超过80年。两地已经连续把持全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置达到11年，上一次有城市挑战二者地位，还是在2015年楼市交易规模急剧扩张时的2015年，彼时广州凭借更高的交易规模超过北京跻身第二。
深圳排名跃升至第三。一方面是凭借更强的经济活力人口吸纳能力，疫情解封后2年GDP平均增速达到6%，2023年以来常住人口增长33万人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量优秀企业集聚、以及临近香港带来的人才集聚优势，其需求侧支持始终居于全国第一梯队。再加之近年来深圳在供给侧方面的良好管控，以及发展高品质住宅对于深圳存量改善需求的进一步挖潜，深圳楼市呈现出了更强的发展韧性，据CRIC监测数据，2024年深圳商品住宅成交金额达到3216亿元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金额上涨的城市。
杭州、成都作为二线城市中的翘楚，近年来稳定在第4、5名的位置，两地的特征也很相似，其一是更强的需求侧韧性，不同于大多数城市的交易量在2021年后即进入下降阶段，两地商品住宅成交金额在2024年才出现转降，且成交金额均维持在2500亿以上;其二是可控的库存风险，两地广义消化周期、狭义消化周期均维持在3年以内和18个月以内的健康范围;其三是高涨的企业投资热情，频频拍出高溢价宅地，2024年杭州和成都经营性用地平均溢价率分别高达14%和7%，远高于二线城市4%的平均水平。
从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有18个三线城市，较上年减少一个。就2024年数据来看，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面积也达到了全国的50%。在发达的经济水平、以及超过1.3亿的流动人口支持下，TOP50城市购房需求表现始终处于全国前列。其中位居TOP20的城市在供给侧管控、高品质住宅建设等方面均有着更为突出的表现，2025年下半年楼市有望走出更加明确的筑底企稳行情。
PART 02 分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升 封关利好下海南省尤为突出
在投资前景排名中，本文综合考虑市场容量、市场供求、购买能力等城市基本面情况，同时将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、基础设施投资水平、教育支出、五星级酒店数量等外部因素也作为关键项目进行打分作为参考，从而得出最终排名。
从各能级城市综合排名情况来看，各能级城市内部排名出现明显变动，譬如二线城市中天津、济南、南宁等城市排名显著上升，主要是得益于库存指标方面的优秀表现，三线城市中，温州、中山、珠海、三亚、儋州等沿海城市排名明显上升，主要是得益于需求侧支持，外来人口较多，改善需求较强，其中位于海南岛的三亚、儋州，更是在2025年封关预期聊下，需求侧迎来了新的增长点，如三亚在2024年交易量延续高位的基础上，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近五成。
一线城市方面，2025年迎来了更为出色的需求侧表现，上半年新房累计成交面积保持着13%的同比增幅，二手房成交更是同比增长22%，一二手房成交规模的同比反弹表现均显著优于二三线城市。尤其是在行业大力发展高品质住宅的当下，作为拥有更多高净值家庭的一线城市，近年来高端住宅市场已然成为了新的需求增长点，一线城市的主城核心区去化速度也明显优于外围。土地市场方面，一线城市更是频频拍出高总价高溢价地块，京沪深高单价宅地成交更是屡见不鲜，并在2025年均已刷新各自的招拍挂宅地的楼板价纪录(北京海淀、深圳前海、上海徐家汇)。客观而言，当前一线城市的房地产运行模式已不同于其他城市，作为国内城镇化水平最高、经济发展最为发达、存量住房需求最为充沛的城市，其供应、需求、库存、投资等各方面均显著优于其他城市，其中城市发展空间更大、副城发展更为成熟的上海和北京更加突出。
二线城市平均排名相比上年前进了2名。作为区域性的人口集聚中心，二线城市在需求侧支持方面表现更佳，而作为省会或独立二级财政的地位，也使其在供给侧和融资调控方面能够调动更多相关资源。就城市排名变动来看，最值得关注的是天津，排名上升12个位次达到第7。作为国内四大直辖市之一，天津在教育升学方面优势突出，再加之近年来适时放开的限购、降首付比例、公积金异地贷款政策的放开等，近年来天津外来人口购房积极性显著提升，并带动一二手房交易热度持续提升，2025年上半年天津新房开盘去化率维持在六成以上，显著高于大多数城市三成左右的平均水平。济南上升6个位次至17名，南宁上升8个位次至23名，二者突出优势在于库存指标控制较佳，如济南狭义消化周期不到15个月，而南宁近年来大幅收缩供地规模，土地消化周期仅有1.1年。相对应的，苏州、宁波、福州等城市则是受制于较高的房价水平限制，需求侧筑底韧性不足，排名均较2024年有所下滑。
三线城市平均排名与上年下降2个位次，温州、中山、珠海、三亚、惠州等城市表现较为突出，较2024年提升5名以上，均跻身TOP50行列。这些城市均为东南沿海地区的经济发达城市，外来人口较多，得益于近年来地方政府适时推出稳市场新政，库存指标、市场成交等指标均在持续改善。尤其是位于海南岛的三亚，作为海南岛第一旅居置业目的地，得益于近年来海南岛限购政策放松，再加之2025年末封关概念的临近，2024年以来三亚新房城市表现持续向好，2025年上半年保利三亚项目更是取得了逾1200套的销售佳绩。
PART 03 需求：人口集聚+改善需求支撑 TOP20城未来仍有年均3亿㎡增量需求
面对本轮的行业调整，城市间规模分化愈加显著，行业投资、成交规模也在进一步向头部城市集中。为此进一步将聚焦到TOP20城，根据各地城镇化水平、城乡住房面积增速差异等指标测算需求增长规模。从测算结果来看，TOP20城未来需求侧仍具备坚实支持，年均增量住房需求仍可达到3亿平方米。这一规模既源于人口持续集聚，也得益于存量住房改善动力。
从人口基础看，TOP20城常住人口合计3亿，超过全国总人口的21%，上海、北京、重庆等超大城市常住人口均超2000万，人口密度优势显著。尽管多数城市城镇化率已超70%，但人口虹吸效应仍在，一方面重庆、济南等城镇化率较低城市仍有户籍人口转化空间，成为需求增量补充，另一方面北京、上海等地常住城镇人口中仍有较高占比为外来务工人员，正如7月份中央城市工作会议所言，常住人口市民化仍有较大发展空间。
住房改善需求同样强劲，20城年均增量改善需求合计1.4亿㎡。按往期人均住房面积增长曲线保守估算，武汉、合肥城人均住房面积年增速仍达0.6㎡及以上，居住品质的升级诉求旺盛。分城市看，成都、重庆改善性增量住房需求超过1000万平方米，上海、武汉、天津也在800万平方米以上，改善需求仍较为旺盛。
综合来看，人口持续向核心城市集聚叠加家庭住房条件升级，将共同支撑 TOP20城年均 3亿㎡的增量需求，成为当前房地产市场需求侧韧性的重要锚点。除厦门、济南外，其余TOP20城市的年均增量住房需求仍可保持在1000万平方米以上。现阶段各地主管部门还需加力促进库存减压，在达成供求关系新平衡之后，随着市场预期的改善，TOP20城市所释放的存量置业需求，也将与政策端形成合力，促进各地房地产发展新模式的更快到来。
PART 04 一线城市：需求稳定性最佳、库存风险可控 率先释放更多筑底信号
面对2022年以来的行业大幅调整，一线城市商品住宅成交规模也不可避免地出现了波动，2024年商品住宅成交总金额1.4万亿元，较2021年的高点下降了21%，但这一表现已显著优于其他能级。据国家统计局披露数据，2021-2024年期间，全国商品住宅成交金额降幅高达44%。一线城市需求侧在调整期的稳定性远远优于其他能级。其中深圳2024年商品住宅成交3216亿元，更是实现了同比上升23%的优异表现，较其2021年峰值的降幅也仅有12%，需求侧显示出了极强的发展韧性。
进一步拆解需求结构，不同于大多数二三线城市，城镇化率提升所带来住房需求总量增加，早已不再是一二线城市新房需求增长的主要因素，一方面是一线城市城镇化率水平已达高位，进一步上升的空间较小，京沪穗深的城镇化率分别为88%、90%、87%和99.8%，不论是从保障城市农产品供给的基本需求来看，还是从国际上发达城市城镇化率的发展规律来看，城镇化率提升均进入最后的慢速增长期;另一方面，近年来北京、上海常住人口增速显著放缓，广州、深圳2024年常住人口增量虽然分别达到20和26万，重新攀升至全国前列，但2022-2023年连续两年也都在缓慢增长，客观而言，不论是从自身城市发展规模，还是从全国均衡发展的角度来看，一线城市城市人口总量已经进入了低速发展期。
一线城市需求侧的稳定，一方面是得益于充沛的流动人口，在一线城市8300万常住人口中，有3700万尚无本地户籍，出于医疗、养老、子女教育、赡养父母等需求，这些外来人口家庭大多均拥有着强烈的购置意愿，因此在近年来一线城市放宽限购、限贷等政策的支持下，这些群体置业脚步明显加快。虽然受限于更为紧迫的自住需求，以及购买力限制，这些群体更多地在涌入二手房市场，带动一线城市二手房成交金额在2023年以来持续回升。2024年一线城市二手房成交金额达到1.8万亿元，较2022年增长41%，其中深圳更是增长了146%,达到3112亿元。而二手房售出所带来的资金流动，也在进一步连锁推动一线城市改善性需求和高端的释放。
另一方面是改善性需求的支持，近年来各地加强、加快高品质住宅供给的脚步，更在进一步提升一线城市高端、豪宅项目的销售。2024年北上深迎来了10个超百亿成交的楼盘，其中8个项目成交均价在10万元/平方米以上。高总价住宅成交量也在大幅提升，并成为近年来一线城市新房交易规模稳定的重要支柱，如上海2024年2000万以上商品住宅成交5407套，同比增长60%，创下历史新高。广州、深圳也在2024年迎来了豪宅成交大年，2024年2000万以上商品住宅成交套数均分别较2021年的城市交易量高点增长53%和76%
PART 05 二线城市：需求发展仍具潜力 杭州、成都、天津稳市场表现突出
当前大部分二线城市城镇化率已经接近或超过发达国家80%的平均水平，但是从2020年以来的城镇化率发展速度来看，各城市城镇人口仍在稳步增加，大多数二线城市的年均城镇化率增长速度仍在0.3个百分点以上。尤其是对于常住人口达到千万级别以上的杭州、成都等城市而言，即便常住人口总量不增长，0.3个百分点的城镇化率发展也相当于3万以上的城镇人口增加，对应住房需求增长也达到100万平方米以上。
在2020-2024年期间，城镇化率增长为成都、合肥、重庆带来10万人以上的城镇人口增长，杭州、长春、石家庄、郑州、青岛、宁波等也在5万人以上。正如2025年中发改委的工作指示，现阶段应当紧抓城镇化动力仍然较强的关键时期，高质量推进新型城镇化行动，支持符合条件的转移人口市民化。基于当前千方百计稳楼市的现状诉求，大部分二线城市仍应继续重视城镇化率所带来的住房需求基数上升，重视这部分人群的住房需求。
固然，也有少部分城市近年来城镇化发展明显降速，如南京、贵阳、太原、武汉、大连等，年均城镇化率增速均不及0.2个百分点，房地产需求侧稳定还需地方主管部门在其他领域进一步加力。
就2020年以来的常住人口总量变化来看，二线城市中，武汉年均增长47万人高居首位，不过这主要是受到疫情期间人口流动影响，2022年以来武汉常住人口年均增长仅3万人左右。更为值得关注的还是杭州和成都，期间常住人口年均增长18万人，为城市带来了稳定的增量住房需求。结合近年以来楼市表现来看，杭州和成都也是稳市场表现最佳的二线城市。重庆、天津常住人口出现负增长，不过两者原因各有不同，天津是由于前期经济换挡，导致部分产业人口流出，但是2023年以来常住人口已不再继续下跌，稳住了下降之势。而重庆则主要是由于外围区县农村人口流出，其城镇人口仍在持续增长，2024年重庆城镇人口2301万人，较2023年增加14万人。
联系狭义消化周期指标来看，杭州、合肥、南昌等城市凭借优秀的供给侧管控，使得狭义消化周期始终维持在12个月以内的低位，短期供求关系始终维持健康，其中杭州凭借突出的交易规模优势，近年来更是屡屡拍出高总价高溢价地块，成为了二线城市稳市场的风向标。成都虽然消化周期在18个月左右，但得益于主城区广义库存的优秀把控，新房成交规模、土拍热度等指标也保持优秀表现，2025年以来宅地平均溢价率达到21%，在二线城市中仅次于杭州的34%。
至于长春狭义消化周期则处于相对高位，在30个月以上。近年来长春虽然严控新房上市节奏，使得狭义库存面积较2021年高点减少了583万平方米，降幅达到385,但受限于交易流速的下降，消化周期仍在36个月以上，整体市场仍存在较大的库存压力，土拍市场热度延续低位，2024年长春成交的41宗宅地中，只有1宗以1%的溢价率成交，其余均为底价出让。
PART 06 三线城市：城镇化发展仍具较大空间 亟需提速土地回购促供求新平衡
2024年中国城镇化率已经达到67%，从高收入国家的城镇化发展规律来看，当城镇化率达到70%后，将进入慢速发展阶段。但是由于我国幅员辽阔，各地城镇化发展存在较大差异，尤其是三线城市，大部分城市城镇化率仍在较快增长的阶段。据最新公开统计数据，仍有132个三线城市城镇化率低于60%，生活这些城市的常住人口达到5亿人，其中农村人口超过2.3亿人，对标中高收入国家在60%-65%的城镇化率发展速度保守估算，这些城市仍能保持每年0.9个百分点的城镇化率提升速度，每年仍将带来450万人的新增城镇人口。
正如2025年中的中央城市工作会议所指出，下阶段要分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。相对于城镇化率已达高位的一二线城市而言，大多数三线城市以及县域仍具有广阔的城镇化发展空间，5亿常住人口基数下的城镇化率高速发展，仍将带来可观的刚性需求增量。而中央城市工作会议所提出的将高质量开展城市更新、稳步推进城中村、旧改等举措，也将进一步推进住房保障工作的发展，从配售型保障房、保障性租赁住房等多渠道满足更多群体的住房需求，为三线城市需求侧带来更多利好因素。
从2025年最新土拍动向来看，不少三四线保障房相关宅地均有着较高热度，同样受到企业投资的广泛认可与关注。泉州、温州、台州、东莞、嘉兴均有此类地块以高溢价地块拍出，得益于政府定向回购的确定性，锁定了项目的固定利润和回款周期，显著降低了房企开发风险。得益于2025年以来地方专项债资金支持力度的进一步加强，未来更多城市有望迎来同类宅地的开发和销售，并成为三四线去库存的有力支撑。从2025年以来各地专项债拟收储宅地的投向来看，三四线城市得到了跟多的政策倾斜，累计拟收储规模7128公顷，占到拟收储总规模的72%。
2025年上半年，全国城市更新类专项债发行规模已超过2000亿元，其中三线城市累计发行金额995亿元，占比仍不足一半。基于年中城市工作会议的指示，作为当城镇化发展的重点区域，为充分释放三线城市的需求增长潜力，预计下半年将进一步加强三线城市的专项债支持力度，并为三线城市需求侧带来更多实际利好。
从各类专项债投向来看，三线城市棚户区改造类专项债发行533亿，占三四线发行总量的54%，一二线城市棚改专项债分别占增量资金的47%和45%。无论是从发行量还是份额占比来看，棚改对于三线城市的重要性均强于一二线城市。相对一二线城市而言，三线城市的城市界面仍有更大发展空间，稳步推进三线城市棚户区改造，在改善居民住房条件的同时，也将为稳市场带来相应的住房更新需求和更多的优质宅地供应。正如住建部部长此前表示，我国城镇仍有300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产还是有很大的潜力和空间的。而鉴于大多数一二线城市已经基本完成棚改工作，开始进入以“旧改+保障安居”为主的城市更新2.0时代，棚改将是下一阶段三线城市城市更新工作的重中之重。
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